築50年ほどの団地の部屋を持つオーナー様から、「この古さでは家賃を上げられない」「下げて募集するしかない」というお話をうかがうことがあります。
けれども、築古団地のリノベーションで部屋の印象を丸ごと変えると、築年数は同じままでも賃料を大きく上げられることがあります。当社が手がけた千葉市美浜区・高洲団地3階のお部屋では、工事のあと賃料が60%上がり、すぐに入居が決まりました。
この記事では、そのお部屋の工事前と工事後を写真で並べてご紹介します。あわせて、当社がリノベーションの内装をどう考えているかもお伝えします。
築古団地リノベーションの実例｜高洲団地3階の部屋は賃料60%アップ
まず、この事例の概要を表にまとめます。
| 項目 | 内容 |
| 物件 | 高洲団地（千葉県千葉市美浜区）3階のお部屋 |
| 建物 | 築50年ほど |
| 工事の内容 | 和室を洋室に変え、床・壁・天井・キッチン・浴室・洗面・トイレ・収納を新しくしました |
| 結果 | 賃料がリノベーション前より60%アップ。工事のあと、すぐに入居が決まりました |
| 施工 | エールテック |
高洲団地のある海浜ニュータウン（高洲）は、千葉市の団地紹介によると、JR京葉線の稲毛海岸駅から歩いて5〜20分ほどの地域です（団地紹介（8-1海浜ニュータウン（高洲））・千葉市）。
▼工事後のLDK。床と天井を一新
写真のように、工事後のお部屋は、築50年ほどの団地の一室とは思えない見た目になっています。ここからは、場所ごとに工事前と工事後を比べてご紹介します。
工事前と工事後を写真で比べます
工事前のお部屋は、畳の和室と襖（ふすま）、壁に向かって立つ台所という、昔ながらの団地の間取りでした。工事後は、床を木目のフロアにそろえ、部屋ごとに壁や天井の色を変えています。
キッチン：壁に向かう台所から、部屋を見渡せるキッチンへ
工事前の台所は、青いタイルの壁に向かって立つ形でした。隣の和室とは襖で仕切られていました。
▼工事前の台所。壁向きの形でした
反対側から見ると、流し台と吊り戸棚が壁に沿って並び、すぐ横に廊下へ出るドアがありました。
▼工事前の台所。流し台とドア
工事後は、キッチンの前に木の天板のカウンターを設け、リビング側を向いて料理や食事ができる形にしました。壁には白いタイルを貼り、天井は濃い色にしています。
▼工事後のキッチンとカウンター
キッチンの奥の壁は板張りにして、棚と照明を付けました。天井には照明の位置を自由に変えられるレール（ダクトレール）を付けています。
▼板張りの壁と照明のレール
和室：畳と襖の部屋を、木目の床の洋室へ
工事前は、畳の部屋が並び、押し入れや襖の多い間取りでした。団地の和室は、今のお部屋探しでは選ばれにくくなっている部屋の一つです。
▼工事前の和室。畳と襖の部屋
ほかの和室も、白い壁と畳に、ガラスの入った戸を組み合わせた部屋でした。
▼工事前の別の和室
和室から台所の方を見ると、襖の向こうに台所が続く間取りでした。
▼和室から見た工事前の台所
工事後は、畳を木目の床に変え、窓の多い明るいリビングにしました。壁の一部は白いレンガ調にして、観葉植物が映える部屋にしています。
▼工事後のリビング。窓が2つ並びます
別の部屋は、壁と天井を深い青にそろえました。白い壁の部屋が多い団地の中で、この部屋だけの色を持たせています。
▼壁と天井を青にそろえた洋室
この部屋には、扉を付けずに使える棚と、服を掛けるパイプを壁に付けています。見せる収納にすることで、部屋を広く使えます。
▼服を掛けられる棚とパイプ
小さな洋室：細長い和室を、机を置ける部屋へ
工事前は、細長い畳の部屋で、奥に押し入れがありました。
▼工事前の細長い和室
工事後は、木目の床にして、壁の一面だけ濃いグレーにしました。机を置けば、仕事や趣味の部屋として使えます。
▼工事後の小さな洋室
収納は扉のない形にして、棚と服を掛けるパイプを付けています。
▼扉のないクローゼット
玄関：靴をしまえる棚を新しく付けました
工事前の玄関は、靴を置く場所が限られていました。
▼工事前の玄関
工事後は、玄関の横に木の棚を何段も付けて、靴や小物を置けるようにしました。
▼玄関横に付けた木の棚
浴室・洗面・トイレ：水まわりはすべて新しくしました
工事前の浴室は、タイル張りの古い浴室でした。
▼工事前の浴室
工事後は、浴室を新しいユニットバス（床・壁・浴槽が一体になった浴室）に入れ替えています。
▼工事後の浴室
工事前の洗面所は、廊下の奥に洗面台と洗濯機を置く場所がありました。
▼工事前の洗面所
工事後の洗面は、木の洗面台と鏡、ガラスの棚を組み合わせ、洗濯機を置く場所も新しくしました。
▼工事後の洗面スペース
トイレは、壁を石目調にして、便器を新しくしています。
▼工事前のトイレ
工事前のトイレと比べると、同じ広さでも明るく見えます。
▼工事後のトイレ
賃料を大きく上げるには、部屋の印象を丸ごと変える必要があります
オーナー様の多くは、できるだけお金をかけずに、高い賃料で貸したいと考えています。そのお気持ちは当社もよく分かります。
ただ、築50年ほどの団地の部屋を、近くの新しめの部屋と同じくらいの賃料で貸すのは簡単ではありません。このお部屋のように賃料を60%上げるには、和室や水まわりまで含めて、部屋の印象を丸ごと変える工事が必要でした。
一方で、すべてのお部屋にここまでの工事が必要なわけではありません。お部屋の状態やオーナー様のご予算によっては、次のような進め方も考えられます。
- まずハウスクリーニングを入れて、今のお部屋のままで印象を上げる
- 工事の範囲を絞り、それに合わせて賃料の設定を見直す
- 水まわりなど、内見で目に入りやすい場所から順に手を入れる
どこまで工事をするか、賃料をいくらにするかは、お部屋ごとに違います。当社では、オーナー様のご予算をうかがいながら、一緒に決めていきます。
当社は「住んでほしい人」を思い描いて内装を選びます
当社がリノベーションを手がけるときは、内装を決める前に、住んでほしい人を一人思い描くことがあります。年齢や性別、仕事だけでなく、趣味や服装、髪型、体を鍛えているか、眼鏡をかけているかまで決めて、その人に合う壁紙を選びます。
たとえば団地の4階・5階のお部屋なら、買い物の荷物を持って階段を上がることを負担に感じにくい、一人暮らしの男性を思い描きます。高洲の団地なら駐車場も借りやすく、京葉線の稲毛海岸駅から品川方面のIT企業に通う人の暮らしも思い浮かべられます。
ただし、実際には思い描いた人とは違う方が入居されることもあります。それでも、住む人を一人に絞って作った部屋は雰囲気がはっきりするため、「この部屋がいい」と選ばれやすくなると当社は考えています。
入居者像の決め方は、同じく団地の部屋をリノベーションした「団地リノベーション」で賃料33.9%アップ｜千葉市の実例で詳しくご紹介しています。
このお部屋の施工は、当社が多くのリノベーションをお願いしているエールテックさんです。デザインの提案に強い施工会社と組めることも、当社がリノベーションをご提案できる理由の一つです。
こんなオーナー様は、築古団地のリノベーションをご検討ください
- 築40年以上の団地の部屋を持ち、賃料を下げて募集しているオーナー様：下げても決まらないときは、賃料ではなく部屋の中身で選ばれていない可能性があります
- 和室や古い水まわりが残ったまま、空室が続いているオーナー様：和室を洋室に変える、水まわりを新しくするなど、工事の場所を決めるだけでも部屋の印象は変わります
- 相続した団地の部屋を、売るか貸すか迷っているオーナー様：リノベーションした場合にどんな部屋になるかを知っておくと、判断の材料が増えます
反対に、建物全体の大規模な修繕が近い場合などは、工事の時期を慎重に考える必要があります。お部屋に合うかどうかは、一つずつ確かめてから決めることをおすすめします。
まとめ｜築50年の団地でも、部屋を丸ごと変えれば賃料は上げられます
この記事のポイントをまとめます。
- 千葉市美浜区・高洲団地3階のお部屋は、築古団地のリノベーションで賃料が60%上がり、工事のあとすぐに入居が決まりました
- 工事は、和室を洋室に変え、床・壁・天井・キッチン・浴室・洗面・トイレ・収納まで、部屋の印象を丸ごと変える内容でした
- 賃料を大きく上げるには、ここまでの工事が必要になることがあります。一方で、ご予算に合わせてハウスクリーニングや工事の範囲を絞る進め方もあります
- 当社は、住んでほしい人を一人思い描いて内装を選び、デザインの提案に強い施工会社と一緒にリノベーションを進めています
当社は1970年の創業以来、千葉市で賃貸管理を中心に、募集・管理・リフォーム・リノベーションまでを一つの窓口でお手伝いしている会社です。
「うちの団地の部屋でも賃料を上げられるのか」「どこまで工事をすればよいのか」といったご相談は、貸したい方のお問い合わせからお送りください。工事の内容や進め方は、お部屋とご予算をうかがったうえで、個別にご説明します。
お電話（043-256-5661・営業時間9:30〜18:00）でも受け付けています。当社が賃貸オーナー様に提供しているサービスの全体は、オーナー様へのページにまとめています。